なかでも首都圏と近畿圏の新築マンション市場は、過去最高とも言われる活況ぶりだ。不動産情報サービス会社・東京カンテイによると、首都圏（１都３県）における昨年の供給戸数は、約９万３０００戸。前年より２５．８％も伸びた。近畿の２府４県でも、約３万８０００戸で前年より１９．９％増えている。

　また物件を類別すると、２０００〜３０００万円台の低価格帯の割合が拡大し、１戸当たりの占有面積が広くなっている。すなわち、「価格は安く面積は広い」という傾向にあるのだ。さらに、最寄駅からの平均所要時間も短くなっている。

　背景には、企業のリストラで都市部に遊休地が出ていることや、当面の売上を確保したいゼネコンが、赤字すれすれで工事を受注していることがあるらしい。

　購入者からすれば好条件が揃っていると言え、日本高層住宅協会によれば、月間契約率はこの半年間連続で８０％台の高水準を維持している。

「スラム化」心配

　反面、新築ブームのあおりをくって、中古マンションの価格は首都圏、近畿とも下落が続いている。

　首都圏では、１０００万円台の物件が全体に占める割合は、９０年にはわずか１．２％に過ぎなかった。それが昨年は３５％を超え、２０００万円台と合わせると全体の７４．２％になる。主要駅別（首都圏）では、平均価格が半分以下になった所も少なくない。

　原因については、「条件の良い新築に比べ、中古はどうしても見劣りする」というのが大方の見方だ。

　新築の大量供給は今後もしばらくは続きそうだが、中古が売れないまま老朽化し、果ては「スラム化」しないかと心配されている。

将来は減少

　しかし、空家の増加は今に始まったことではない。

　日本で住宅戸数が世帯数を上回ったのは、１９７３年。当時の空家数は１７２万戸だったが、９８年には６３２万戸に達した（三和総研調べ）。

　それも、かつてのマンションブームや消費税引上げ前の駆け込み着工で供給され、景気後退とともに売れ残った物件が多いようだ。

　三和総研では、世帯数の伸びの鈍化、若年層人口の減少などを背景に、中長期的な住宅着工数は大幅に減少すると予想。加えて、すでにある住宅ストック（中古など）に関連した市場の拡大や、高齢化や環境問題に対応した住宅需要が増える可能性を指摘している。

　建設省は昨年から今年にかけて、住宅関連の法律を矢継ぎ早に制定・改正。施工業者への品質保証の義務付けなどで新築物件の質の充実を図っており、今後は優良中古住宅向け融資の返済期間延長などを通して、良質なストックの流通促進に取り組む。

　また日本の住宅寿命は欧米の半分から３分の１程度と言われるが、メーカーでは低コストで長く住み続けられるロングライフ住宅の普及に力を入れている。

　今後、住宅の購入や投資を考える際には、価値評価の変化や大幅な需給バランスの調整期が訪れる可能性を、考えておくべきかもしれない。　（金賢記者）

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