Q　賃貸マンションの契約期間が満了したため、更新せずに別のマンションに引越しをしました。そこで、引越し前のマンションの大家に、預けてあった敷金の返還を請求したところ、敷金から畳の張替え費用とハウスクリーニング代を差引いた残金しか返金してくれませんでした。畳の張替えやハウスクリーニング代は、借り主が退去時に負担しなければならないのでしょうか。

　A　敷金返還をめぐる争いは、日常多くみられるトラブルのひとつです。その原因のひとつに、敷金および借り主の原状回復義務に対する貸し主側の認識不足ないし誤解があります。そこで、この問題を解決するにあたって、敷金とは何か、借り主の原状回復としてどこまで必要かを正しく認識しておく必要があります。

　まず、敷金とは、未払賃料、その他借主が貸し主に対して負担する、一切の賃貸借契約上の債務を担保するために借主から貸し主に交付される金銭です。つまり、借主が家賃を支払わないなどといった場合に備えて、担保として交付されるものです。したがって、建物明渡し時に借り主に未払家賃などの賃貸借契約上の債務がなければ、敷金は全額返還されるのが原則です。

　次に、借り主が退去する際には、建物を原状に回復する義務があります。この借り主の義務を原状回復義務といいますが、原状回復とは具体的にはどこまで必要なのでしょうか。畳、壁紙の張替えやハウスクリーニングは原状回復義務に含まれるのでしょうか。

　この点、原状回復とは借りる前の状態に戻すことだという認識を持っている貸し主や不動産仲介業者がいますが、これはまちがっています。国土交通省の原状回復にかかるガイドラインによれば、「原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、…通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損を復旧すること」とされています。これによれば、借り主が通常の使い方をしているかぎり、建物に時間の経過や通常使用による損耗などが生じても、その損耗などの復旧は原状回復義務には含まれないことになります。つまり、畳や壁紙といった建物の設備や備品は、生活をしていれば当然色あせしたり古くなったりしますが、借り主が退去するにあたってこれらを新品に取り替える必要はないということです。したがって、借り主は、通常の使用を超えるような使い方をして建物や設備などを毀損した場合には、その毀損の復旧をしなければなりませんが、通常の使い方をしていた場合には何らの負担も負う必要はありません。

　ただし、原状回復の特約がある場合は別です。例えば、「賃借人は退去時に畳の張替え、ハウスクリーニングをして明渡すものとする」というように、契約書に原状回復についての具体的な記載がある場合がこれにあたります。このような原状回復の特約がある場合には、原則として特約に従って借り主は負担を負う必要があります。もっとも、裁判例において、原状回復の特約を限定的に解釈したり、さらには特約の効力そのものを否定したりするものも、多く見受けられます。したがって、特約があれば常に特約に従わなければならないわけではありませんが、契約の際には特約があるかどうかを見極めたうえで、特約に納得できないのであれば契約しない方が無難です。

　以上より、ご質問にお答えしますと、まず畳については、畳の損耗が時間の経過や通常使用によるものと思われる状態であれば、特約がなければ張替え費用を負担する必要はありません。これに対して、通常使用によるものと思われる状態を超えた毀損があれば、張替え費用を負担する必要があります。ただし、張替え費用の負担は毀損のある畳だけで足ります。ハウスクリーニングについては、通常の清掃がしてある状態であれば、これも特約がなければ専門業者によるハウスクリーニング代を負担する必要はありません。（朴秀樹、行政書士）

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［朝鮮新報 2007.1.30］